根據(jù)最新公布的2023年6月份市場情緒指數(shù)數(shù)據(jù)，重點(diǎn)50城情緒指數(shù)連續(xù)4月回落，進(jìn)入觀望區(qū)間低位水平。預(yù)計(jì)若無重大利好政策加持，后續(xù)情緒指數(shù)仍存在下行壓力。從城市來看，50城中有8城未來短期房價(jià)預(yù)測呈上漲態(tài)勢，其中，一線城市上廣深韌性較強(qiáng)，短期內(nèi)仍將維持上漲行情，二三線城市中，威海近期旅游熱度飆升拉動房地產(chǎn)活力提升，房價(jià)有望迎來短期上漲空間，中西部省會城市成都、長沙仍然表現(xiàn)不俗。

一、重點(diǎn)50城情緒指數(shù)連續(xù)4月回落，進(jìn)入觀望區(qū)間低位

(資料圖)

進(jìn)入6月份，房地產(chǎn)市場繼續(xù)下探，情緒指數(shù)再次回落。根據(jù)諸葛數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測資料顯示，2023年6月，重點(diǎn)50城市場情緒指數(shù)為-0.71，較上月回落0.02，進(jìn)入觀望區(qū)間低位區(qū)間。自2022年12月以來，市場情緒指數(shù)經(jīng)歷了連續(xù)三月的回升，2023年3月開始，市場復(fù)蘇持續(xù)性不足，市場情緒指數(shù)四連降。政策面來看，6月央行公布新一期LPR報(bào)價(jià)，較上一期下降了10個基點(diǎn)，對購房者釋放利好，但是從市場反應(yīng)來看，短期效果尚不顯著。可以看出當(dāng)前市場端對政策刺激的敏感度正在逐步弱化，小范圍、低強(qiáng)度的政策已經(jīng)不足以拯救下行的市場情緒，市場亟需重磅利好政策出臺來提振市場信心。預(yù)計(jì)若無重大利好政策加持，后續(xù)情緒指數(shù)仍存在下行壓力。

從成交表現(xiàn)來看，6月重點(diǎn)城市新房成交小幅回升，二手房延續(xù)下滑態(tài)勢，根據(jù)諸葛數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測資料顯示，2023年6月（截止至29日）重點(diǎn)10城新房成交82351套，環(huán)比上漲9.5%，同比下降24.7%；二手房成交62886套，環(huán)比下降20.4%，同比下降5.9%。6月份，房企為沖刺半年業(yè)績，推盤和促銷力度加強(qiáng)，拉動新房成交量回升，但是二手房仍然下行，短期來看，購房者置業(yè)積極性仍不高，觀望情緒較濃。

當(dāng)前來看，購房者的置業(yè)情緒處于歷史低位水平，根據(jù)中國人民銀行6月29日公布的《2023年第二季度城鎮(zhèn)儲戶問卷調(diào)查報(bào)告》，未來三個月，16.2%的居民有購房打算，較今年一季度的17.5%下降1.3個百分點(diǎn)，達(dá)2018年以來的次低谷。而居民購房意愿回落的背后與預(yù)期收入下降、對行業(yè)下行的擔(dān)憂等脫不開關(guān)系。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局，2023年5月城鎮(zhèn)居民失業(yè)率為5.2%，較上月持平，而其中16-24歲青年群體失業(yè)率升至20.8%，達(dá)到近三年峰值，較上月擴(kuò)大0.4個百分點(diǎn)，至此，16-24歲群體失業(yè)率已經(jīng)連續(xù)5個月上升。

二、各等級城市情緒指數(shù)均下滑，一線城市跌幅最大，二線跌幅最小

從6月份各等級城市情緒指數(shù)來看，一線、二線、三四線城市情緒指數(shù)全部延續(xù)下滑態(tài)勢。其中，一線城市情緒指數(shù)為-0.56，較上月下降0.06，跌幅最大，但是仍然保持領(lǐng)先地位。一線城市在今年前兩月復(fù)蘇態(tài)勢強(qiáng)勁，幾乎觸及平穩(wěn)區(qū)間邊界，3月份開始復(fù)蘇動力不足開始回落，本月北上廣三城情緒全線回落，帶動整體情緒下探，一線城市長期以來調(diào)控政策趨嚴(yán)，盡管今年以來部分城市局部松綁但是力度有限，購房者觀望情緒較重；二線城市情緒指數(shù)為-0.72，較上月回落0.02，跌幅最小，與近期多個二線城市優(yōu)化調(diào)控政策有一定的關(guān)系；三四線城市情緒指數(shù)為-0.73，較上月回落0.03。短期來看，一線城市房價(jià)穩(wěn)中趨升，尤其是上海、深圳，北京房價(jià)有小幅下降的可能；二線和三四線城市則多數(shù)面臨著下行壓力。

三、本月11城情緒指數(shù)回升，深圳、廈門、南京情緒指數(shù)漲幅領(lǐng)先

從6月份各城市市場情緒指數(shù)來看，50城的市場情緒指數(shù)分布于市場平穩(wěn)區(qū)間、市場觀望區(qū)間、市場低迷區(qū)間3個區(qū)間，城市個數(shù)分別為1個、35個、14個，分別較上月持平、減少6個，增加6個。其中，深圳重回情緒指數(shù)榜首，并且是本月唯一居于平穩(wěn)區(qū)間的城市，深圳自2023年1月自觀望區(qū)間升至平穩(wěn)，隨后連續(xù)4個月在平穩(wěn)區(qū)間徘徊，5月份突破觀望邊界進(jìn)入觀望高位，6月再次回歸平穩(wěn)區(qū)間。整體來看，深圳情緒較為穩(wěn)定，房價(jià)韌性較強(qiáng)。上海本月市場情緒小幅回落，進(jìn)入觀望區(qū)間高位。6月情緒指數(shù)為-0.33，較上月回落0.11。三亞位居情緒指數(shù)TOP3，三亞憑借著旅游熱潮拉動房地產(chǎn)市場活力的回升，近期以來市場表現(xiàn)良好。

從情緒指數(shù)變化來看，本月情緒指數(shù)上升的城市有11個，下降的城市數(shù)量為39個。其中，深圳漲幅居首，本月市場情緒指數(shù)為-0.3，較5月上升0.06。其次為廈門，6月市場情緒指數(shù)為-0.66，較上月上升0.02，廈門當(dāng)前首套房貸款利率降至3.7%，信貸環(huán)境相對寬松，并且今年來限購限售政策也獲得放松，加上旅游資源的加持，市場活躍度提升。南京情緒指數(shù)為-0.78，較上月提升0.02，從低迷區(qū)間重回觀望，南京近期樓市松綁政策頻頻，局部松綁限購、優(yōu)化公積金貸款政策等對購房者釋放利好，一定程度上拉升入市積極性。

四、上廣深房價(jià)漲勢穩(wěn)定，中西部省會城市成都、長沙短期仍有上漲空間

根據(jù)情緒指數(shù)預(yù)測房價(jià)模型，監(jiān)測的重點(diǎn)50城中短期內(nèi)有8城房價(jià)呈現(xiàn)上漲態(tài)勢，占比不足2成，多數(shù)城市房價(jià)仍有下行風(fēng)險(xiǎn)。

從未來短期來看，預(yù)測穩(wěn)步上漲的城市包括一線城市中的深圳、上海、廣州以及二三線城市威海、成都、長沙等。其中，深圳、上海房價(jià)韌性較強(qiáng)，深圳2023年6月市場均價(jià)為67926元/㎡，環(huán)比上漲0.85%，根據(jù)情緒指數(shù)預(yù)測，未來4個月深圳房價(jià)將會延續(xù)上升態(tài)勢，累計(jì)漲幅超1%。6月份上海市場均價(jià)為74333元/㎡，環(huán)比上漲0.15%。根據(jù)情緒指數(shù)模型預(yù)測，未來4個月累計(jì)漲幅超1%。山東威海近期旅游熱度飆升拉動房地產(chǎn)活力提升，房價(jià)或?qū)⒂瓉矶唐谏蠞q空間，6月市場均價(jià)為10721元/㎡，環(huán)比上漲0.86%，預(yù)計(jì)未來2個月房價(jià)將會保持升勢，月均漲幅超0.5%。成都作為成渝經(jīng)濟(jì)圈的核心城市，今年以來在多輪松綁政策、人口凈流入等利好帶動下，在眾多重點(diǎn)城市中脫穎而出，房地產(chǎn)市場保持著較高熱度，6月市場均價(jià)為18001元/㎡，環(huán)比上漲0.47%，根據(jù)情緒指數(shù)，預(yù)計(jì)未來2個月內(nèi)房價(jià)延續(xù)上漲，月均漲幅在0.4%-0.5%左右。長沙作為湖南省會城市，近年來憑借著旅游名片成為網(wǎng)紅城市，近期旅游熱度不低，6月市場均價(jià)為12455元/㎡，環(huán)比上漲0.46%，預(yù)計(jì)未來3個月內(nèi)房價(jià)小幅回升，月均漲幅在0.1%左右。

與此同時(shí)，很多城市未來短期房價(jià)預(yù)計(jì)面臨著明顯下行壓力，其中，環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈的青島、石家莊、煙臺、天津等城市首當(dāng)其沖。這些城市6月均邁入了低迷區(qū)間，根據(jù)情緒指數(shù)模型，預(yù)計(jì)未來短期月均跌幅在0.5%-1.5%左右。長三角的無錫、徐州、嘉興房價(jià)也處在下滑周期，未來短期房價(jià)維持下行的可能性較大。未來房價(jià)相對穩(wěn)健、有小幅下調(diào)可能的城市包括三亞、杭州、福州等，均位于觀望區(qū)間中位或者高位水平。杭州市場情緒連續(xù)8個月位居觀望，盡管近期以來杭州局部松綁限購，涉及余杭區(qū)、蕭山區(qū)等部分區(qū)域街鎮(zhèn)，但是由于區(qū)域的局限性，當(dāng)前來看效果并不顯著。6月杭州市場均價(jià)為40806元/㎡，環(huán)比下降0.21%。根據(jù)情緒指數(shù)，未來3個月內(nèi)房價(jià)小幅回落，累計(jì)跌幅0.5%左右。

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