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逆勢(shì)上漲12.05%!公募REITs“一枝獨(dú)秀”

時(shí)間:2022-02-23 15:12:36       來(lái)源:第一財(cái)經(jīng)

2022年開(kāi)年以來(lái)各類資產(chǎn)大多表現(xiàn)不佳,但公募REITs卻堪稱“一枝獨(dú)秀”。通聯(lián)數(shù)據(jù)顯示,截至2月22日收盤,上市的12只公募REITs產(chǎn)品年初以來(lái)逆勢(shì)上漲12.05%,收益表現(xiàn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高出其它資產(chǎn)。

國(guó)盛證券分析師楊業(yè)偉表示,從底層資產(chǎn)來(lái)看,今年以來(lái),11只基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs中,收益最高的是污染治理類,其次是產(chǎn)業(yè)園、倉(cāng)儲(chǔ) 物流類,最低的是高速公路類別,今年來(lái)二級(jí)市場(chǎng)漲幅分別為26.2%、24.7%、21.8%和7.12%。

今年之前,11只基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs表現(xiàn)出“小盤效應(yīng)(小盤比大盤的收益率高)”。進(jìn)入今年,這一現(xiàn)象有所變化,流通規(guī)模中等的產(chǎn)品表現(xiàn)更好,但整體11只基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs 仍表現(xiàn)出規(guī)模越大的漲幅越低的情況。

多只公募Reits大漲后提示溢價(jià)風(fēng)險(xiǎn)

2022年開(kāi)年以來(lái),股票市場(chǎng)表現(xiàn)不佳,債券市場(chǎng)先漲后跌,目前和年初水相差不大。

在各類資產(chǎn)表現(xiàn)低迷時(shí),公募REITs卻表現(xiàn)十分突出。截至2月18日收盤,今年以來(lái),各類股指出現(xiàn)不同程度的跌幅,只有10年期國(guó)債指數(shù)小幅上漲0.18%。

同期,公募REITs卻以19.66%的收益率,遠(yuǎn)遠(yuǎn)高出其他類資產(chǎn),表現(xiàn)異常突出也引來(lái)了眾多關(guān)注。第一批上市的公募REITs,均實(shí)現(xiàn)了幅度的上漲,均漲幅20.20%。其中,富國(guó)首創(chuàng)水務(wù)封閉式 REIT漲幅最大,達(dá)38.08%;滬杭甬杭徽REIT漲幅最低,為4.49%。

為何年初以來(lái)公募Reits表現(xiàn)優(yōu)異?

楊業(yè)偉認(rèn)為,公募Reits兼具債和股,防御質(zhì)高,而且基建主體符合當(dāng)前穩(wěn)增長(zhǎng)概念,因此年初以來(lái)獲得資金追捧。

需要注意的是,由于開(kāi)年漲幅較大、交易頻繁,多家基金公司發(fā)布溢價(jià)風(fēng)險(xiǎn)提示并在盤中實(shí)施停牌,提醒投資者密切注意投資風(fēng)險(xiǎn)。

2月14日盤前,建信中關(guān)村REIT、博時(shí)蛇口產(chǎn)園REIT、華安張江光大REIT三只公募REITs齊發(fā)公告稱,早盤9點(diǎn)30分至10點(diǎn)30分停牌1小時(shí)。

2月12日,中航首鋼綠能REIT也發(fā)布溢價(jià)風(fēng)險(xiǎn)提示稱,2月11日該產(chǎn)品二級(jí)市場(chǎng)收盤價(jià)為19.066元/份,相較發(fā)行價(jià)13.38元/份出現(xiàn)較大幅度溢價(jià),提醒投資者密切關(guān)注二級(jí)市場(chǎng)交易價(jià)格,注意投資風(fēng)險(xiǎn)。

在停牌和交易風(fēng)險(xiǎn)提示公告中,各支基金均提及公募REITs以獲取基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目租金等穩(wěn)定現(xiàn)金流為主要目的,產(chǎn)品相較于發(fā)行價(jià)累計(jì)漲幅較高,隨著交易價(jià)格的大幅上漲,凈現(xiàn)金流分派率也將顯著下降。

Reits項(xiàng)目仍存風(fēng)險(xiǎn)

除了溢價(jià)風(fēng)險(xiǎn),Reits產(chǎn)品仍存在政策、疫情等方面的風(fēng)險(xiǎn)。

疫情、宏觀政策等因素,就對(duì)一些產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目租金收入產(chǎn)生一定影響。除博時(shí)招商蛇口產(chǎn)業(yè)園租金收入占比較發(fā)行時(shí)小有上升(87.64%至88.43%)外,華安張江光大園(81.60%至79.52%)、東吳蘇州工業(yè)園區(qū)(76.80%至75.10%)的租金收入占比均有下降。底層項(xiàng)目的出租率和租金也較發(fā)售時(shí)有一定變化。

從風(fēng)險(xiǎn)角度看,期產(chǎn)生影響較大的是疫情及政策風(fēng)險(xiǎn)。博時(shí)招商蛇口產(chǎn)業(yè)園REITs在三季度報(bào)中提及,由于不及預(yù)期的續(xù)約狀況和租金欠繳情況,園區(qū)出租率也出現(xiàn)小幅下滑,應(yīng)密切關(guān)注后續(xù)疫情及地方政策等帶來(lái)的可能影響。

一名私募基金經(jīng)理對(duì)記者分析道,Reits項(xiàng)目?jī)r(jià)格上漲過(guò)高,會(huì)導(dǎo)致分紅收益被稀釋,投資者實(shí)際的凈現(xiàn)金流分派率降低,無(wú)法實(shí)現(xiàn)預(yù)期投資目標(biāo)。

但從風(fēng)險(xiǎn)收益比來(lái)看,REITs的價(jià)比還是明顯好于權(quán)益板塊。表現(xiàn)在各版塊REITs的夏普比率都明顯好于同行業(yè)股票指數(shù),最大回撤低于股票指數(shù)。結(jié)構(gòu)上,從REITs板塊分類來(lái)看,夏普比率:生態(tài)環(huán)保REITs>倉(cāng)儲(chǔ)物流REITs>產(chǎn)業(yè)園REITs >高速公路REITs。

關(guān)鍵詞: 一枝獨(dú)秀 REITs 逆勢(shì)上漲 高速公路

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